Ο λόγος που οι μεσίτες δεν συμπαθούν την Zillow συχνά οφείλεται στην ποιότητα των υποψήφιων πελατών, στην πίεση στις τιμές και στον έλεγχο των δεδομένων. Δείτε τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές και οι μεσίτες.
Ρωτήστε μερικούς μεσίτες γιατί οι μεσίτες δεν συμπαθούν την Zillow και δεν θα λάβετε ούτε μία σαφή απάντηση. Θα ακούσετε απογοήτευση για κακά leads, ξεπερασμένες καταχωρίσεις, πίεση στις τιμές και την αίσθηση ότι μια πλατφόρμα επωφελείται από τα δεδομένα των μεσιτών ενώ παράλληλα ανταγωνίζεται για την προσοχή των καταναλωτών. Μερικά από αυτά τα παράπονα είναι δίκαια. Μερικά είναι ιδιοτελή. Τα περισσότερα βρίσκονται κάπου στη μέση.
Αυτό έχει σημασία, επειδή οι αγοραστές και οι πωλητές συχνά αντιμετωπίζουν τις μεγάλες πύλες ακινήτων ως ουδέτερα εργαλεία της αγοράς. Είναι χρήσιμες, αλλά δεν είναι παθητικές. Ο τρόπος με τον οποίο μια πύλη συλλέγει καταχωρίσεις, κατατάσσει ακίνητα, πωλεί υποψήφιους πελάτες και παρουσιάζει εκτιμήσεις τιμών διαμορφώνει τη συμπεριφορά και στις δύο πλευρές της συναλλαγής.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι η Zillow άλλαξε την ισορροπία δυνάμεων στον τομέα των οικιστικών ακινήτων. Πριν από τις μεγάλες πύλες, οι μεσίτες έλεγχαν μεγάλο μέρος της πρόσβασης στις καταχωρίσεις και της γνώσης της τοπικής αγοράς. Οι καταναλωτές έπρεπε να βασίζονται περισσότερο σε έναν κτηματομεσίτη για να δουν το απόθεμα, να κατανοήσουν τις τιμές και να συγκρίνουν γειτονιές. Η Zillow έκανε την αναζήτηση ακινήτων ταχύτερη, πιο οπτική και πιο διαφανή για το κοινό.
Για τους αγοραστές, αυτή ήταν μια σαφής βελτίωση. Για τους μεσίτες, το αποτέλεσμα ήταν ανάμεικτο. Η μεγαλύτερη προβολή από τους καταναλωτές ακούγεται καλή μέχρι να σημαίνει επίσης ότι η καταχώρισή σας εμφανίζεται δίπλα σε ανταγωνιστικούς μεσίτες, χορηγούμενες τοποθετήσεις, αυτοματοποιημένες εκτιμήσεις και φόρμες επικοινωνίας που μπορεί να στείλουν ένα υποψήφιο πελάτη σε κάποιον που δεν έχει δει ποτέ το ακίνητο.
Έτσι, όταν οι άνθρωποι ρωτούν γιατί οι μεσίτες δεν συμπαθούν την Zillow, συχνά στην πραγματικότητα ρωτούν γιατί οι μεσίτες δεν τους αρέσει να χάνουν τον έλεγχο των δεδομένων, των σχέσεων με τους πελάτες και της ροής υποψήφιων πελατών.
Ένα από τα πιο συνηθισμένα παράπονα είναι η ποιότητα των leads. Η Zillow δεν είναι απλώς μια ιστοσελίδα αναζήτησης. Είναι επίσης μια επιχείρηση δημιουργίας leads. Οι πράκτορες πληρώνουν για την προβολή και την πρόσβαση σε ερωτήματα καταναλωτών, αλλά δεν μετατρέπεται κάθε ερώτημα σε σοβαρό πελάτη.
Κάποιος μπορεί να κάνει κλικ σε ένα ακίνητο τυχαία, να ρωτήσει αν είναι ακόμα διαθέσιμο και να μην απαντήσει ποτέ ξανά. Κάποιος άλλος μπορεί να συνεργάζεται ήδη με έναν μεσίτη, αλλά να χρησιμοποιεί την πύλη επειδή είναι εύκολο. Άλλοι μπορεί να μην είναι οικονομικά έτοιμοι, μπορεί να απέχουν μήνες από τη μετακόμιση ή μπορεί απλώς να περιηγούνται.
Αυτό δεν αφορά συγκεκριμένα την Zillow με την ευρύτερη έννοια του ψηφιακού μάρκετινγκ. Κάθε πλατφόρμα lead αντιμετωπίζει αυτό το πρόβλημα. Αλλά τα οικονομικά στοιχεία γίνονται οδυνηρά όταν οι πράκτορες ξοδεύουν πολλά χρήματα για leads αγοραστών και στη συνέχεια ανακαλύπτουν ότι πολλοί από αυτούς έχουν χαμηλή πρόθεση ή δεν ταιριάζουν σωστά.
Για τις εταιρείες και τους προγραμματιστές, εδώ είναι που έχει σημασία ο σχεδιασμός της πλατφόρμας. Το καλύτερο φιλτράρισμα, η καλύτερη δομή καταχώρισης, τα πιο σαφή σήματα πρόθεσης και η πιο καθαρή απόδοση τείνουν να παράγουν καλύτερα αποτελέσματα από τον ακατέργαστο όγκο ερωτημάτων.
Ένα δεύτερο παράπονο αφορά τον έλεγχο ορατότητας. Οι πράκτορες μπορούν να ανεβάσουν ή να κοινοποιήσουν μια καταχώριση, αλλά η πλατφόρμα αποφασίζει πώς θα εμφανίζεται αυτή η καταχώριση, τι θα εμφανίζεται δίπλα της και ποιοι πράκτορες θα προωθούνται γύρω από αυτήν.
Από την οπτική γωνία ενός μεσίτη, αυτό μπορεί να φαίνεται αντιφατικό. Εξασφάλισε την οδηγία, φωτογράφισε το ακίνητο, έγραψε την περιγραφή, πλήρωσε για το μάρκετινγκ και στη συνέχεια η πύλη τοποθετεί ανταγωνιστικές επιλογές επικοινωνίας δίπλα στην καταχώριση. Οι καταναλωτές συχνά δεν καταλαβαίνουν αυτή τη διαφορά. Υποθέτουν ότι το άτομο που απαντά στο ερώτημα είναι ο μεσίτης καταχώρισης, ενώ αυτό δεν συμβαίνει πάντα.
Αυτό δημιουργεί τριβές. Επίσης, αποδυναμώνει την ταυτότητα της επωνυμίας για τις εταιρείες που προσπαθούν να χτίσουν άμεση αναγνώριση αντί να νοικιάσουν την προσοχή από μια πλατφόρμα τρίτου μέρους.
Η τιμολόγηση είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο οι μεσίτες δεν συμπαθούν την Zillow, ειδικά όταν οι καταναλωτές βασίζονται υπερβολικά σε αυτοματοποιημένες εκτιμήσεις. Τα εργαλεία αποτίμησης της Zillow έκαναν την τιμολόγηση ακινήτων να φαίνεται απλή, αλλά οι αγορές κατοικίας σπάνια είναι τόσο καθαρές.
Ένας αλγόριθμος μπορεί να είναι χρήσιμος ως σημείο εκκίνησης. Μπορεί να συγκρίνει τις τάσεις της περιοχής, τις προηγούμενες πωλήσεις και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου σε κλίμακα. Ωστόσο, μπορεί να μην λαμβάνει υπόψη την ποιότητα της ανακαίνισης, το νομικό καθεστώς, την κατάσταση του κτιρίου, τη θέα, το επίπεδο του ορόφου, την αποτελεσματικότητα της διαρρύθμισης, τα ζητήματα τίτλου ή τις υπερτοπικές μεταβολές της ζήτησης. Σε ορισμένες αγορές, αυτές οι λεπτομέρειες μεταβάλλουν την αξία περισσότερο από ό,τι οι ευρείς μέσοι όροι.
Οι μεσίτες αντιπαθούν τις αυτοματοποιημένες εκτιμήσεις όταν οι πωλητές βασίζονται σε έναν αριθμό που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική εμπορευσιμότητα. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού βλέπει μια εκτίμηση από μια πύλη, αποφασίζει ότι το ακίνητό του αξίζει περισσότερο και αντιστέκεται σε ρεαλιστικές συμβουλές τιμολόγησης. Στη συνέχεια, η αγγελία παραμένει στάσιμη, γίνεται παλιά και τελικά απαιτεί μειώσεις.
Για να είμαστε δίκαιοι, δεν πρόκειται μόνο για την προστασία των προμηθειών των μεσιτών. Σε πολλές περιπτώσεις, η κακή τιμολόγηση βλάπτει πραγματικά τα αποτελέσματα. Μια καταχώριση που ξεκινά πολύ ψηλά συχνά χάνει τη δυναμική της, ειδικά σε διαφανείς ψηφιακές αγορές όπου οι αγοραστές μπορούν να συγκρίνουν γρήγορα παρόμοια ακίνητα.
Η Zillow διευκολύνει επίσης τη σύγκριση, γεγονός που αλλάζει τη δυναμική των διαπραγματεύσεων. Οι αγοραστές μπορούν να παρατάξουν παρόμοια σπίτια, να σαρώσουν φωτογραφίες, να ελέγξουν το ιστορικό τιμών και να σχηματίσουν μια γρήγορη γνώμη για την αξία τους πριν μιλήσουν με έναν μεσίτη.
Αυτή η διαφάνεια είναι γενικά καλή για τους καταναλωτές. Αλλά συμπιέζει επίσης τον ρόλο του πράκτορα από φύλακα σε διερμηνέα. Αντί να ελέγχει την πρόσβαση στις πληροφορίες, ο πράκτορας πρέπει να προσθέσει αξία μέσω του πλαισίου, του χρονισμού, της διαπραγματευτικής ικανότητας και της διαχείρισης συναλλαγών.
Οι ισχυροί πράκτορες μπορούν ακόμα να το κάνουν αυτό πολύ καλά. Οι πιο αδύναμοι πράκτορες μπορεί να αισθάνονται εκτεθειμένοι. Κάποια από τα αντιπαθή σχόλια που απευθύνονται στη Zillow είναι στην πραγματικότητα η δυσφορία με μια αγορά όπου οι πληροφορίες είναι πιο ορατές και οι καταναλωτές θέτουν πιο δύσκολες ερωτήσεις.
Πολλοί πράκτορες δεν αντιπαθούν την ίδια την εμπειρία αναζήτησης. Δεν τους αρέσουν τα επιχειρηματικά κίνητρα που κρύβονται πίσω από αυτήν.
Μια πύλη θέλει επισκεψιμότητα. Η επισκεψιμότητα υποστηρίζει τη διαφήμιση, τις πωλήσεις υποψήφιων πελατών, τις premium τοποθετήσεις και τα προϊόντα δεδομένων. Αυτό σημαίνει ότι η πλατφόρμα είναι βελτιστοποιημένη πρώτα για την εμπλοκή των καταναλωτών και στη συνέχεια για την οικονομία των πρακτόρων. Εάν μια λειτουργία αυξάνει τα κλικ αλλά δημιουργεί σύγχυση στους πράκτορες, η πλατφόρμα ενδέχεται να την υιοθετήσει.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ορισμένοι επαγγελματίες ακινήτων αισθάνονται ότι χρηματοδοτούν ένα σύστημα που αποδυναμώνει τη θέση τους. Παρέχουν καταχωρίσεις και πληρώνουν για την προβολή, ενώ η πύλη χτίζει τη σχέση με το κοινό και δημιουργεί έσοδα από τη ζήτηση.
Αυτή η ανησυχία δεν είναι παράλογη. Είναι μια κλασική ένταση πλατφόρμας που παρατηρείται σε πολλούς κλάδους. Η αγορά χρειάζεται προμηθευτές, αλλά από τη στιγμή που η αγορά κατέχει το κοινό, οι προμηθευτές εξαρτώνται περισσότερο από αυτό.
Ένα άλλο πρακτικό ζήτημα είναι η ακρίβεια των καταχωρίσεων. Ανάλογα με την αγορά και τις ροές δεδομένων πηγής, οι πύλες μπορούν να εμφανίζουν παλιές καταχωρίσεις, διπλότυπες καταχωρίσεις, καθυστερημένες ενημερώσεις κατάστασης ή ελλιπείς λεπτομέρειες ακινήτου. Αυτό απογοητεύει τους καταναλωτές, αλλά απογοητεύει και τους μεσίτες, οι οποίοι στη συνέχεια πρέπει να εξηγήσουν γιατί ένα ακίνητο που αγαπούσε ο αγοραστής δεν είναι πλέον διαθέσιμο.
Στον τομέα των ακινήτων, η ποιότητα των δομημένων δεδομένων δεν είναι μια ασήμαντη τεχνική λεπτομέρεια. Διαμορφώνει την εμπιστοσύνη. Εάν ο αριθμός των υπνοδωματίων, η εσωτερική επιφάνεια, το μέγεθος του οικοπέδου, η διαθεσιμότητα ή το ιστορικό τιμών είναι ασυνεπή, τόσο η ποιότητα αναζήτησης όσο και η ποιότητα των υποψήφιων πελατών μειώνονται.
Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο οι εξειδικευμένες πλατφόρμες ακινήτων συχνά ξεπερνούν σε απόδοση τα γενικά περιβάλλοντα καταχωρίσεων. Η καλύτερη δομή κατηγοριών, η καλύτερη επαλήθευση και τα καθαρότερα δεδομένα σε επίπεδο ακινήτου συνήθως οδηγούν σε καλύτερες αποφάσεις των χρηστών.
Αξίζει επίσης να πούμε ξεκάθαρα ότι ορισμένες αντιρρήσεις είναι ιδιοτελείς. Η Zillow μείωσε την ασυμμετρία πληροφόρησης και ορισμένοι πράκτορες επωφελήθηκαν από αυτήν την ασυμμετρία στο παρελθόν. Όταν οι καταναλωτές μπορούν να περιηγηθούν σε καταχωρίσεις, να συγκρίνουν τιμές και να μάθουν βασικά πρότυπα αγοράς χωρίς να σηκώσουν το τηλέφωνο, το παλιό εγχειρίδιο πωλήσεων καθίσταται λιγότερο αποτελεσματικό.
Έτσι, μέρος της αντίδρασης αφορά την λογοδοσία. Οι καταναλωτές αναμένουν πλέον ταχύτερες απαντήσεις, σαφέστερη λογική τιμολόγησης, μεγαλύτερη διαφάνεια στις αμοιβές και περισσότερες αποδείξεις ότι ένας πράκτορας προσθέτει αξία πέρα από το άνοιγμα θυρών.
Δεν είναι κακή εξέλιξη αυτή.
Το καλύτερο ερώτημα δεν είναι αν μια πύλη είναι καλή ή κακή. Είναι αν βοηθά την αγορά να λειτουργεί καλύτερα. Παρουσιάζει αξιόπιστα δεδομένα; Συνδέει τους ανθρώπους με τον κατάλληλο επαγγελματία; Βελτιώνει την ποιότητα των αποφάσεων ή απλώς δημιουργεί περισσότερο θόρυβο;
Αν αγοράζετε ή πουλάτε, το μάθημα είναι απλό. Χρησιμοποιήστε τις πύλες ως εργαλείο έρευνας, όχι ως ολόκληρη την αλήθεια. Είναι εξαιρετικές για τη σάρωση της προσφοράς, τη σύγκριση περιοχών και την παρακολούθηση των τιμών ζήτησης. Είναι πιο αδύναμες όταν χρειάζεστε λεπτομέρειες σχετικά με την κατάσταση, τη νομική ετοιμότητα, τη στρατηγική τιμολόγησης ή το πόσο διαπραγματεύσιμο μπορεί να είναι ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Αν είστε πράκτορας, το μάθημα είναι διαφορετικό. Το να παραπονιέστε για την Zillow σπάνια αποτελεί στρατηγική. Η καλύτερη ποιότητα καταχώρισης , η ισχυρότερη ταχύτητα απόκρισης, τα καθαρότερα δεδομένα και η άμεση εμπιστοσύνη στην επωνυμία είναι πιο χρήσιμα από την καταπολέμηση της ύπαρξης πλατφορμών αναζήτησης καταναλωτών.
Εκεί ακριβώς είναι επίσης το σημείο όπου οι πιο στοχευμένες πλατφόρμες ακινήτων μπορούν να δημιουργήσουν μια καλύτερη ισορροπία. Σε μια αγορά όπως η Κύπρος, οι χρήστες συχνά χρειάζονται κάτι περισσότερο από απλές καταχωρίσεις ακινήτων. Χρειάζονται δομημένα στοιχεία, σαφείς τύπους ακινήτων , ρεαλιστικό πλαίσιο τιμών και μια πιο καθαρή διαδρομή από την αναζήτηση έως την εξειδικευμένη έρευνα. Εκεί ακριβώς είναι το σημείο όπου μια αγορά με επίκεντρο τα προϊόντα, όπως η RERA, μπορεί να είναι πιο χρήσιμη από μια μηχανή ευρείας επισκεψιμότητας.
Το πραγματικό ζήτημα πίσω από το γιατί οι μεσίτες δεν συμπαθούν την Zillow δεν είναι ότι η τεχνολογία έκανε την αναζήτηση ακινήτων ευκολότερη. Είναι ότι η τεχνολογία αποκάλυψε πού η αξία είναι πραγματική, πού υπερεκτιμάται και πού αλλάζουν τα καλύτερα δεδομένα ποιος έχει το πλεονέκτημα. Για τους αγοραστές, τους πωλητές και τους επαγγελματίες, αυτό είναι μερικές φορές άβολο - αλλά συνήθως οδηγεί σε καλύτερες αποφάσεις.
Σχεδιάζετε να αγοράσετε διαμέρισμα στην Κύπρο ή ψάχνετε για ενοικίαση;
Στο RERA θα βρείτε 75.000+ ενημερωμένες αγγελίες ακινήτων στην Κύπρο – από στούντιο και διαμερίσματα έως βίλες και εμπορικά ακίνητα.
